Jak stanovit cenu nemovitosti?

Každá stavba je originál. Proto se nedá její cena paušalizovat. Poloha, vzhled, dispozice prostoru, právní vztahy a technický stav nemovitosti jsou faktory, které je potřeba vzít v úvahu při stanovení ceny nemovitosti.

Plánujete významnou životní investici do vlastního bydlení? Kupujete dům či byt? Pamatujte, že nejenom technický stav, ale i poloha nemovitosti, její vzhled a dispozice prostoru rozhodují o ceně nemovitosti. Mnohokrát je pořizování vlastního bydlení spojeno s dlouholetým závazkem splácení úvěru. Proto se vyplatí při pořizování domu nebo bytu prověřit jeho technický stav, abyste se vyhnuli dalším nepříjemným investicím v blízké budoucnosti. Pamatujte ale i na další faktory, které ovlivňují finální kupní (nebo prodejní) cenu nemovitosti.

Prověřte technický stav nemovitosti

  • zjistěte si informaci o stáří budovy
  • zeptejte se na stáří a stav rozvodů
  • ptejte se na opláštění budovy - tepelná izolace
  • zjistěte si, jaká byla použita izolace proti zemní vlhkosti
  • zeptejte se na druh materiálu pro nosnou konstrukci
  • ptejte se na zdroj tepla pro vytápění
  • prověřte vytápění - stav zařízení a roční náklady
  • vyžádejte si poslední revize elektřiny, plynu, komínů, hromosvodů, topnou zkoušku vytápění, tlakovou zkoušku vody a revizi kanalizace, protokoly o uvedení do provozu
  • zjistěte stav a rozsah instalačních rozvodů PO a EZS, počítačová síť
  • ptejte se na technický stav střechy a vyžádejte si informaci, zda byla v minulosti opravována
  • zaměřte se na komíny - jejich stav a revize
  • prověřte stáří a funkčnost oken, ujistěte se, že pod okny nejsou na zdech stopy po vlhkosti
  • zjistěte stav oken a dveří, možnost větrání a zabezpečení proti vniknutí
  • v nejnižším podlaží sledujte, zda dole na stěnách nejsou vlhké mapy
  • prověřte přítomnost vlhkých map a plísní
  • ujistěte se, že na fasádě nebo vnitřních stěnách nejsou trhliny
  • pozorujte případná jiná poškození
  • nezapomeňte vyžadovat projekční dokumentaci odpovídající skutečnému stavu
  • pokud je u objektu studna, nezapomeňte vyžadovat povolení o nakládání s vodami
  • ptejte se, jak je zajištěna likvidace odpadních vod
  • ptejte se, jak je objekt zásobován vodou
  • v případě pochybností s sebou vezměte na prohlídku odborníka na stavebnictví

Prověřte právní vztahy nemovitosti

Kromě technického stavu prověřte i právní vztahy nemovitosti, zda na ní nevázne nesplacený úvěr, zda není zastaven třetí straně, zda na majitele není vypsána exekuce a zda nejsou spojena s nemovitostí věcná břemena, o kterých doposud nevíte. Pokud byl dům zrekonstruován s pomocí dotačních titulů, tak jaké z toho plynou závazky. Protokoly o posledních revizích (prvních při předávání do provozu nebo pravidelných u starších objektů) si uschovejte, bude je chtít vidět pojišťovna při podpisu pojistné smlouvy.

Poloha, vzhled a dispozice prostoru

O hodnotě nemovitostí a tudíž o její prodejní nebo kupní ceně rozhodují kromě technických a právních vztahů i faktory, jako je poloha nemovitosti, její vzhled a dispozice prostoru:

  • lokalita a poloha nemovitosti - záplavové pásmo, poloha u tratě nebo letiště
  • přilehlá zahrada nebo pozemek, stromy
  • stav nemovitosti
  • životní prostředí
  • občanská vybavenost a služby v místě: obchodní domy, škola, školka, zdravotní středisko, nemocnice, sportoviště, možnost zábavy)
  • sociální podmínky pro život, např. výše nezaměstnanosti v regionu
  • velikost bytu
  • umístění bytu v domě
  • stav bytu a jeho vybavení
  • okolí domu a výhled z bytu
  • dispozice a orientace bytu
  • doprava a možnost parkování

Stanovení ceny nemovitosti

Pro stanovení ceny nemovitosti je nutné vyhodnotit stav domu k ceně budoucích nákladů. Jakmile zjistíme že stav stěn a zdí, stav topení a rozvodů, stav oken atd není stoprocentní, pokusíme se zjistit od nezávislého zdroje, co budou opravy obnášet. Následně můžeme jednat o slevě z ceny nemovitostí. Výsledná cena nemovitosti se pak skládá z ceny kupní a ceny, za kterou dostaneme byt do původního stavu.

cena nemovitosti = kupní cena + náklady na uvedení nemovitosti do 100% stavu