Revidovaná smernica EÚ 2024/1275 o energetickej hospodárnosti budov (EPBD), ktorú má Slovensko transponovať od novembra 2026, predstavuje podľa spoločnosti Colliers International Slovensko najzásadnejší regulačný zásah do realitného trhu od vstupu krajiny do Európskej únie.
„Očakávame, že bude mať rozsiahly dopad na oceňovanie nehnuteľností, ich financovanie aj investičné rozhodovanie, pričom jej vplyv bude formovať trh minimálne do roku 2035,„ vyjadril sa Michal Hoško Office Agency CIS.
Energetická efektívnosť ako kľúčové kritérium hodnoty
Postupne sa zavádza štandard bezemisných budov (pre verejné budovy od roku 2028, pre všetky novostavby od 2030) a minimálne energetické štandardy (MEPS), ktoré vyvolajú povinnú obnovu najhoršie hodnotených nebytových budov.
Smernica zásadne mení význam energetickej certifikácie. Energetická trieda prestáva byť čisto informačným údajom pre nájomcu, ale stáva sa kľúčovým parametrom pre oceňovanie aktív, podmienkou bankového financovania a rozhodovacím kritériom pre investorov. V kontexte rekordného objemu investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku (973 mil. eur v roku 2025) ide o zásadnú zmenu investičnej logiky.
Zároveň sa do popredia dostáva aktívne riadenie energetickej spotreby budov. „Spotreba energií sa stáva jedným z najdôležitejších KPI budovy. Nestačí len splniť legislatívne požiadavky – vlastníci budov budú musieť systematicky riadiť svoju energetickú stratégiu,„ dopĺňa Patrik Potisk, Property Manager CIS.
Pripravenosť sektorov trhu
Očakáva sa výrazné rozdelenie realitného trhu, najmä v segmente kancelárií. Moderné budovy s vysokou energetickou efektívnosťou si udržia atraktivitu aj hodnotu, zatiaľ čo staršie objekty bez plánu obnovy budú čeliť poklesu obsadenosti, vyšším nákladom na financovanie a znehodnoteniu aktív. Do roku 2030 môže rozdiel v cenách medzi štandardmi narásť o 15 až 25 %.
„Najzraniteľnejší ostáva segment starších retailových objektov, kde prevláda nižšia miera modernizácie a slabšia pripravenosť na nové energetické štandardy„, dopĺňa Lenka Štibraná, z Retail Agency CIS.
„Logistický sektor je na zmeny pripravený lepšie, pričom povinnosti v oblasti obnoviteľných zdrojov energie (napr. fotovoltika) predstavujú skôr príležitosť než záťaž,„ sumarizuje Martin Varačka, Managing Director CIS.
Nesúlad medzi reguláciou a financovaním
Jedným z najväčších rizík je nesúlad medzi rastúcimi regulačnými nárokmi a dostupnosťou finančných zdrojov. V súčasnosti evidujú programy na obnovu verejných budov významný deficit financovania a očakáva sa pokles verejných investícií už v roku 2027. Situáciu komplikuje aj metodologický problém energetickej certifikácie, ktorá je výrazne ovplyvnená typom energonosiča, čo môže viesť k nepresným výsledkom hodnotenia. Bez stabilného financovania a úpravy metodiky hrozí, že trh nebude schopný nové pravidlá efektívne implementovať.
Silný dopad na stavebný sektor
Smernica EPBD bude stimulovať rast dopytu po rekonštrukciách a modernizačných projektoch, ako aj po technológiách z oblasti obnoviteľných zdrojov (fotovoltika, tepelné čerpadlá). Zároveň však sektor čelí limitom v podobe nedostatku pracovnej sily, rastúcich cien materiálov a zvýšených nárokov na projektovanie a technickú prípravu.
Pri starších budovách sa očakáva výrazný nárast kapitálových výdavkov (CAPEX), najmä v oblasti digitalizácie a riadenia energií (smart metering, submetering, systémy BMS). Technické limity existujúcich objektov pritom môžu predstavovať významnú bariéru pre dodržanie požiadaviek smernice.
Kľúčové bude aj legislatívne prevedenie
Finálny dopad smernice bude vo veľkej miere závisieť od spôsobu a tempa jej zapracovania do slovenskej legislatívy, vrátane nastavenia prechodných období a podpory investícií.
„Pre účastníkov trhu platí jednoduché pravidlo: tí, ktorí začnú konať v roku 2026, môžu mať v roku 2030 konkurenčnú výhodu. Tí, ktorí budú čakať na vyjasnenie všetkých detailov, môžu vlastniť aktíva s rapídne klesajúcou hodnotou,„ uzatvára Martin Varačka.